티스토리 뷰
목차
5월 9일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 부활한다는 소식에 부동산 시장이 다시 흔들리고 있습니다.
특히 강남은 여전히 '버티기 전략'을 택하고 있지만, 외곽 지역은 급매물 가능성이 제기되고 있어 보유자들의 판단이 중요한 시기입니다.
이번 정책 변화가 실거래에 어떤 영향을 줄지, 핵심 요약과 해석을 통해 쉽게 풀어드릴게요. 아래 버튼을 눌러 전체 내용 확인해보세요!
다주택자 양도세란?
양도세 중과는 조정대상지역에서 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 기본 세율 외 추가로 20~30%p의 세금을 부과하는 제도입니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p
- 장기보유특별공제도 배제
- 최대 실효세율 80% 이상 도달 가능
결국 집을 팔아도 상당 부분을 세금으로 납부해야 하기에 실제 매도 시 큰 부담으로 작용합니다.
5월 9일 이전 계약은 유예?
이재명 대통령은 5월 9일 전 계약한 경우에는 유예 혜택을 검토하겠다고 밝혔습니다.
양도 시점 기준은 원칙적으로 잔금일 또는 등기일이지만, 정책 발표 시점의 유예 판단을 반영해 5월 9일 이전 '계약분'에 한해 중과를 피할 수 있다는 가능성이 생긴 것입니다.
이로 인해 시장은 5월 초까지 일시적으로 매물이 나올 수 있는 '눈치보기 구간'으로 접어들었습니다.
현실적인 제약
서울 및 수도권 대부분은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 구청 허가가 필수입니다.
- 허가 소요 기간: 최소 1~2개월
- 세입자가 있는 경우 사실상 거래 불가
- 실거주 매수자만 허가 가능
즉, 실제로 급매로 처분하고 싶어도 행정적 장벽으로 인해 단기간 내 매도는 쉽지 않습니다.
강남은 버틴다?
시장 전문가들은 이번 조치로 인해 급매가 나오더라도 서울 핵심지보다는 외곽 및 비규제지역 위주로 제한적 물량이 나올 것이라 보고 있습니다.
이미 많은 다주택자들이 ‘똘똘한 한 채 전략’으로 갈아탔기 때문에 핵심지 물량은 희소하고,
실제 거래되는 급매물은 가치가 낮은 외곽 주택이 대부분일 가능성이 높습니다.
실제 타격계층
- 아직 다주택 정리를 마무리하지 못한 보유자
- 은퇴 후 소득 없이 세금 부담이 큰 고령 보유자
- 유동성 확보가 급한 단기 투자자 등
일부 지역에서는 벌써 시세보다 수천만 원 낮은 급매물이 출현 중입니다. 다만 전체 매물 폭탄 수준은 아니라는 분석이 많습니다.
질문과 답변
Q1. 지금 집 팔면 양도세 얼마나 내나요?
A. 3주택자의 경우 최대 80% 이상 실효세율이 적용될 수 있습니다. 기본세율 외 30%p 중과 + 장특공 미적용.
Q2. 5월 9일 전에 계약하면 무조건 중과 피하나요?
A. 계약일 기준 유예 검토 중이지만, 확정 발표는 상황에 따라 변동 가능성 있습니다. 신속한 계약이 유리할 수 있습니다.
Q3. 토지거래허가가 왜 중요한가요?
A. 허가 없이는 계약이 무효될 수 있으며, 세입자가 있으면 실질적으로 거래 성사가 불가능한 경우도 많습니다.
Q4. 매물 폭탄 가능성은?
A. 일부 외곽 급매물 출현 가능성은 있지만, 전반적인 매물 쏟아짐은 제한적일 것으로 분석됩니다.
Q5. 앞으로 시장은 어떻게 될까요?
A. 2월~4월 거래량과 토지거래허가 완화 여부, 외곽 급매 등장 여부에 따라 시장 흐름이 결정될 가능성이 큽니다.
다주택자 양도세 중과 부활은 ‘거래 유도’보다는 ‘보유 압박’에 가까운 신호입니다.
단기적으로는 일부 급매 유도 가능성, 중장기적으로는 다시 한번 똘똘한 한 채 쏠림 구조를 강화할 수 있습니다.
정책 전환기에 흔들리지 않도록, 보유자들은 허가 요건 및 시세 흐름을 철저히 체크하며 전략적으로 접근하셔야겠습니다.
